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刘大华律师
所在城市:
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析商品房买卖中的“霸王”现象
发表时间:
2006/3/8 0:00:00
阅读数:
976
作者: 刘大华
http://www.csonline.com.cn 2005年03月04日14时9分 星辰在线 2004年中消协点评了诸多消费领域的“霸王条款和现象”,房产开发商也在其点评之列,很是令人振奋。只是仔细想来,房产开发商既不能进行行业垄断,手中掌握的也不是紧俏商品,本应是无力将一些所谓“霸王条款”强加给消费者的,为何它们也会频出歪招,以“霸王”的形象面对消费者呢?它是怎样才使自己具有“霸王”的资格和地位的呢?本文试着从这些方面着手,浅探其中的奥秘并从消费者的角度提供对策。 毫无疑问,商品房市场至目前为止是买方市场,无论大小城市均有不同程度商品房空置,而商品房供不应求的现象尚未有出现过,而且开发商往往不惜巨资投入大量广告才可能求得理想的销售业绩,这种供过于求的状况,对消费者(买家)无疑是很有利的。理论上讲,买卖双方地位平等,如果本着自愿、公平、等价有偿的原则来交易,买家凭着供多求少的优势地位,即算不能实现对卖家的强制,也绝不应被卖家的“霸王条款和行为”欺侮,而现实中确有不少消费者被卖家欺侮了。没有人强迫你买,也没有人强迫你接受不平等合同条款,如果消费者都具有“平等、公平”的权利意识,开发商是绝不可能将他们的房屋“霸王”地卖出去的。遗憾的是,强势地位的买家被弱势地位的卖家欺侮了,然后来呼吁消协遏制它们的“霸王条款”,这不是很奇怪吗? 显然,问题出在消费者一方。大家稀里糊涂地将自己的优势地位拱手让人并任人消遣,还不知其中的原委,实在是冤枉。 其实,这种地位的转换是开发商通过一个精巧设计的、看似无关紧要的一个花招来实现的。绝大多数开发商在成交之前都会拿出一份“认购协议”让买家签署,并收取数目不菲的定金,很多买家在没有谈妥买卖细节的情形下,将认购协议当作一个非正式协议很随意地签署了,殊不知,随着定金的交付,买家的优势地位彻底丧失,开发商从此确立了其“霸王”的地位。而苦心经营的“优势地位”一旦确立,很难想象他会弃之不用,随之而来的“霸王条款和行为”当然就成了消费者的苦果了。 为什么可以说,随着认购协议的签署就确立了卖家的优势地位?在这里我们进行简明的分析。 当钱还在买家手里的时候,买卖双方可以就合同的任何条款进行协商、谈判,谈不拢的话合同不能成立,卖方会错过交易机会,因为供过于求的关系,他会比买方更着急,因此,在这种情形下卖方不可能强加给买方所谓“霸王条款”。而卖方为了实现自己的优势地位,往往精心设计了诸如“认购协议”之类的前期合约,在这些合约里面只签注了框架性的主要合同条款,当然不会表现有任何不平等,然后收取1万至数万元定金,且最后注明,买方必须于一定时期内来签订正式购房合同,否则没收定金。 当买方交了定金之后再去签正式合同的时候,“霸王条款”就可能出来了,这时,卖方因其确立了优势地位也掌握了主动权,绝不会再允许买方对合同条款进行协商和谈判,此时买方大多只好忍气吞声地照签不误,否则就有定金被没收的危险。即算有精通法律的买家,以“非因一方原因导致合同不能成立”为由主张退还定金,可以通过诉讼等手段讨回定金,但除去诉讼成本,追回的定金也所剩无几了。买方的心态既是卖方营造的,更是卖方可熟知的,它当然会充分地加以利用了。自此,双方地位之优劣已完全颠倒。 不签认购协议,直接签合同,笔者在代理购房的过程中从来都是这样主张的。这种情形下卖方没有任何优势,什么条款都可以协商,从没见过敢拿出“霸王条款”强加给人的卖家。结合上面的分析,我们可以得出结论,正式合同之前的“认购协议”就是一个卖方设计的陷阱,除了转换双方优劣地位的作用之外,对买家没有任何的益处。 明白了这一点,我们就完全可以避免遭遇“霸王条款”了,因为这个领域的“霸王”很多是消费者自己的不慎行为制造的,如果没有消费者的“支持”,开发商是没有资格称霸的,而我们完全可以通过完善自己的行为而求得公平和公正,也无需呼吁消协来点评它了,------因为它们不够格! 至于合同签订后的“霸王行为”,诸如拒绝支付延期交房的违约金、强加给买方不合理的义务等,则显然是违法或违约行为,只要消费者勇敢地主张权利,开发商肯定是搬起石头砸自己的脚的。现实的问题是,现行法律对于诉讼成本不予保护,消费者积极维权的行为可能会造成经济上的损失,所以大部分消费者采取忍让的姿态,而这种心态也是开发商所熟知的,所以,它们就更加肆无忌惮了。这样看来,问题还在消费者这一方面,当然也有些法律方面的原因。 综上所述,无论是商品房交易中的“”霸王条款“”还是“霸王行为”,都是消费者的失误、消积怂恿所营造的。我们应该清楚地认识并始终牢记,开发商和消费者之间是平等的民事主体关系,只要消费者自强了,开发商也就不可能再称“霸王”。
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